Londra (Franceso Fasanella) In questo difficile momento che noi tutti stiamo attraversando, vorrei condividere alcune riflessioni sul futuro del mercato e degli investimenti immobiliari, alla luce degli eventi recenti e della nostra esperienza diretta qui a Londra.
La pandemia globale che ha travolto anche il Regno Unito nelle scorse settimane ha generato una forte incertezza sui mercati ed avrà un impatto anche su tutti i settori dell’immobiliare, coinvolgendo le transazioni, i valori degli asset, le locazioni e i progetti di sviluppo.
I più attenti analisti non sono ancora in grado di fare previsioni accurate su quali saranno gli effettivi risvolti dell’attuale crisi economica, ma possiamo già provare a capire a grandi linee come il settore sarà interessato.
Si prevede che la contrazione economica sarà concentrata principalmente nel secondo quadrimestre di quest’anno, e che seguirà una ripresa per la fine del 2020 e gli inizi del 2021. Oxford Economics stima che il PIL scenderà (-2.5%) nel secondo semestre per poi risalire (+1.8%) alla fine dell’anno.
Per affrontare i problemi derivanti della crisi finanziaria in atto (aumento della disoccupazione, crisi dei mercati azionari, crisi di liquidità delle imprese di ogni dimensione), il Governo ha reagito immediatamente con misure senza precedenti per venire incontro agli operatori più esposti e ai soggetti più deboli, iniettando liquidità sia tramite grants che con garanzie all’80% su prestiti delle banche alle imprese (che non richiedono garanzie e sono a zero interessi).
La Bank of England ha portato i tassi dallo 0.75% allo 0.1% in pochi giorni.
Per i lavoratori dipendenti lo Stato si farà carico di coprire fino all’80% dei salari, mentre per i liberi professionisti vi saranno contributi pari al reddito mensile medio degli ultimi anni, con un tetto a £2,500.
Con riferimento più specifico al settore immobiliare, alle banche è stato chiesto di concedere fino a tre mesi di sospensione dei pagamenti dei mutui ai loro clienti sia per le prime abitazioni che per gli immobili da investimento buy-to-let. In tal modo si spera di limitare il rischio che molti landlord si trovino costretti a vendere le proprie case, con conseguente caduta dei prezzi degli stessi.
Abbiamo avuto modo di vedere come molti proprietari di immobili si siano immediatamente attivati per ottenere questi mortgage holidays ed in generale le banche rispondono abbastanza rapidamente alle richieste in via telematica con procedure semplificate, concedendo gli stessi in tempi molto rapidi.
Di seguito una tabella dei dati di Oxford Economics sulle previsioni relative a prodotto interno lordo, tassi della Banca Centrale e disoccupazione per il periodo fino al 2024.
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Le transazioni del settore residenziale subiranno l’impatto maggiore dalla crisi da Covid-19. Si prevede per il 2020, infatti, una diminuzione del numero di vendite tra il 35% e il 53% rispetto all’anno precedente. Questo almeno fino a Maggio 2021, quando si dovrebbe tornare ai livelli pre-crisi.
In effetti, come Habitat Investments abbiamo potuto constatare che la quasi totalità delle transazioni che stavamo seguendo direttamente prima dell’attivazione delle misure di lockdown siano state sospese, principalmente perché tutte le attività facenti parte della due diligence non possono essere svolte (in primis le perizie da parte dei surveyors).
Tuttavia, si tratta semplicemente di una sospensione delle pratiche di acquisto che quasi certamente saranno portate a compimento al termine delle misure d’emergenza.
Tuttavia, Oxford Economics stima che gli effetti sul valore degli immobili derivanti da questa pandemia saranno minori rispetto a quelli della recessione dei primi anni ’90 e della Crisi Finanziaria Globale del 2008. Infatti, il calo dei prezzi nel breve periodo dovrebbe attestarsi intorno al 5-10% (secondo Savills) o del 3% (secondo Knight Frank). Questi potrebbero poi ricominciare a salire, ma non prima dell’inizio del 2021. Gli analisti sono, invece, abbastanza certi che il mercato immobiliare crescerà nel medio-lungo periodo, grazie anche ai tassi di interesse relativamente bassi, di cui molti investitori e compratori con liquidità potranno avvantaggiarsi.
Per quanto riguarda nello specifico il mercato del centro di Londra
I prezzi degli immobili hanno già perso in media il 20% tra il 2014 e il 2019 e l’ulteriore diminuzione del valore dei prezzi, unita ad una perdita di valore della sterlina di circa un 10% sono un’opportunità molto significativa per gli investitori internazionali, storicamente attratti dal mercato di Prime Central London (PCL), che si avvantaggeranno delle condizioni attuali se decideranno di acquisire e poi mantenere gli asset nel medio-lungo periodo.
In effetti, da qualche settimana abbiamo potuto constatare che si è ridotto notevolmente la quantità di nuovi immobili sul mercato e che – nelle zone centrali e semi-centrali di Londra – vi sono state diverse riduzioni dei prezzi di vendita fino anche del 10% rispetto alla situazione precedente al Covid-19. Ovviamente il mercato è oggi molto volatile, pertanto dipende molto dalla posizione specifica dei singoli venditori.
Il mercato delle locazioni
Invece, subirà un minor impatto derivante dalla pandemia, grazie anche alle misure messe in atto dal Governo a sostegno degli inquilini: una moratoria sugli sfratti per almeno 3 mesi e la possibilità data ai landlords di beneficiare dei “mortgage holidays” per lo stesso periodo. Ci potrebbe essere quindi nel breve periodo una modesta diminuzione dei prezzi degli affitti.
Come sappiamo, Londra e il Regno Unito hanno una domanda di immobili superiore all’offerta, e questo fattore continuerà a garantire che i prezzi delle locazioni di immobili residenziali continuerà a tenere, a prescindere dalla crisi determinata dal Coronavirus.
Anche in questo settore possiamo confermare che degli immobili gestiti dalla nostra società, meno del 10% degli inquilini hanno disdetto i contratti di locazione e non vi sono stati casi di interruzione dei pagamenti. Negli altri casi, invece, sono state accordate riduzioni degli affitti per i mesi interessati e, in alcune rare circostanze, gli inquilini hanno deciso di lasciare gli appartamenti con la standard notice (non sempre per tornare ai propri Paesi d’origine).
Lo sviluppo immobiliare
Indubbiamente, è un settore che subirà una frenata soprattutto a causa di problemi operativi legati alle misure di lockdown e distanziamento sociale, come del resto nella gran parte dei Paesi colpiti dalla pandemia. Sarà interessante vedere cosa accadrà a questo settore una volta che le misure adottate saranno rilasciate. Dipenderà dall’andamento della domanda di acquisto di immobili, rispetto a quella delle locazioni. Nel primo caso, possiamo prevedere incentivi all’acquisto con il rafforzamento di strumenti governativi (help-to-buy, affordable housing, etc..), mentre se molti decideranno di attendere di acquistare ed opteranno per le locazioni (rafforzando inevitabilmente questo mercato), i developer si concentreranno su un’offerta di immobili build-to-rent, ma il mercato non dovrebbe comunque subire un danno (se non nel breve periodo), sempre per le stesse motivazioni di cui sopra: c’è una forte necessità di nuove abitazioni in un Paese con una popolazione in continua crescita.
Per quanto riguarda i progetti di sviluppo che stiamo seguendo direttamente, mentre per i lavori di ristrutturazione il mercato è sostanzialmente fermo, i professionisti sono quasi tutti operativi, e anche le procedure di planning sono attive, dal momento che anche i comuni che rilasciano le autorizzazioni si sono organizzati in modalità di smart working.
In conclusione, nel breve periodo tutti i settori del mercato immobiliare del Regno Unito subiranno una frenata a causa della pandemia da Covid-19, ma nel medio-lungo periodo, ci saranno interessanti opportunità per gli investitori grazie ad una diminuzione dei prezzi medi stimata (nella peggiore delle ipotesi) intorno al 5-10% rispetto ai valori attuali. Contemporaneamente, non ci sono indicatori che determineranno una diminuzione effettiva dei prezzi delle locazioni, e pertanto i ritorni dall’investimento potrebbero essere addirittura più alti rispetto al periodo pre-crisi.
Del resto, anche nei mesi e anni successivi alla Crisi Finanziaria Globale del 2008 molti investitori si sono avvantaggiati dall’acquisto di asset a prezzi competitivi, che hanno poi prodotto yields vantaggiosi per gli anni successivi. Tali opportunità sono ancor più interessanti per gli investitori internazionali, che potranno beneficiare anche della perdita di valore della sterlina degli ultimi giorni.
Habitat Investments
