Londra (habitatinvestments.co.uk) – Se le previsioni sono state riviste al ribasso a causa dei tassi di interesse più alti non tutto il male vien per nuocere. Nei mercati più floridi acquistare un’immobile a scopo di investimento può essere la mossa giusta. Il caso di Londra ne è un esempio.
Secondo Avv Francesco Fasanella di habitatinvestments.co.uk, i recenti eventi internazionali e da ultimo la guerra in Ucraina hanno portato l’inflazione in Europa a raggiungere livelli che non eravamo abituati a vedere ormai da molti anni.
I Paesi dell’Eurozona hanno visto l’aumento record dell’inflazione al 7.5% annuo, registrato lo scorso Marzo, secondo i dati forniti dall’Eurostat.
I rincari per i consumatori hanno coinvolto in particolare le utenze energetiche, con incrementi anche fino al 32% a Febbraio e al 45% nel mese successivo.
Oltre all’energia, anche il costo di cibo e bevande, automobili, abbigliamento e servizi ha subito incrementi fino al 5% in media.
Tuttavia, tali aumenti erano già iniziati nella fase di ripresa dalla pandemia da Covid-19, ma è evidente che i recenti eventi e le sanzioni alla Russia hanno peggiorato la situazione in maniera esponenziale.
Nel Regno Unito la Banca Centrale – a fronte di un’inflazione tra il 9 e il 10% prevista entro la fine dell’anno – ha recentemente portato i tassi di interesse all’1% (raddoppiandoli in meno di due mesi). Proprio l’aumento dell’inflazione e dei tassi di interesse ha spinto gli analisti a rivedere le previsioni sull’andamento dei prezzi degli immobili. Infatti, alla precedente stima di un incremento del 9% nel 2022 seguirà una diminuzione del 3% nel 2023 e dell’1.8% nel 2024.
Inoltre, la media dei tassi di interesse sui mutui dovrebbe salire dall’attuale 1.8% al 3.6% nell’arco del 2023, costituendo l’aumento maggiore dai primi anni ’90. Tuttavia, la forte domanda di abitazioni in questo Paese dovrebbe evitare un qualsiasi tipo di caduta del mercato come era invece accaduto 30 anni fa e con la crisi finanziaria globale del 2008. [..]
Gli elementi principali che fanno del settore immobiliare un rifugio contro l’inflazione sono la possibilità dei proprietari di immobili di incrementare gli affitti durante i periodi di condizioni economiche più positive e il fatto che – specialmente per quanto riguarda il settore commerciale – i contratti di locazione contengono spesso clausole che adeguano l’affitto all’aumento dell’inflazione.
Inoltre, nei periodi in cui l’inflazione è più alta, anche i costi di costruzione, dei materiali e della manodopera, ed in generale tutti i costi collegati alle ristrutturazioni sono maggiori.
Pertanto, gli asset ristrutturati o gli immobili di nuova costruzione saranno molto più cari e quindi l’offerta sarà minore. Di conseguenza, anche gli asset esistenti si apprezzeranno nei periodi successivi sia per quanto riguarda il valore di vendita che le locazioni.
I modi per valutare un immobile
Una corretta valutazione di un bene immobile è fondamentale sotto diversi profili e per molteplici finalità. E’ utile per gli istituti di credito per determinare il livello di rischio per i finanziamenti su immobili residenziali e commerciali e la relativa percentuale di leva. Serve agli investitori per prendere decisioni informate nelle fasi di acquisto o vendita di immobili. E’ fondamentale per i fondi immobiliari per “fotografare” il valore degli asset in portafoglio per adempiere ai propri obblighi regolamentari e per rendere conto agli investitori delle performance di tali beni.
l metodo comparativo è il metodo di valutazione più diffuso per determinare il valore di mercato di immobili sia commerciali che residenziali. Può anche essere utilizzato per calcolare il valore di mercato di aziende agricole, terreni agricoli e terreni con potenziale di sviluppo.
Le linee guida RICS “Comparable evidence in real estate valuation (1st edition)” costituisce uno standard seguito dai valutatori immobiliari e chiarisce come questo metodo abbia maggiore efficacia quando l’immobile oggetto di valutazione ha delle caratteristiche facilmente comparabili con immobili simili nella stessa zona o in zone limitrofe. Ad esempio, elementi che possono essere comparati sono la tipologia dell’immobile, la sua destinazione d’uso, il rendimento simile in termini di locazione, gli affacci e le condizioni interne ed esterne del bene.#
Qualora sia necessario, si possono applicare degli “aggiustamenti” al bene in oggetto nella forma di aumenti o diminuzioni al prezzo, derivanti dalle caratteristiche specifiche di quel bene.
In genere, si determina un prezzo al metro quadrato degli immobili presi come “comparables” e questo viene applicato all’area (netta o lorda) dell’immobile oggetto di analisi. Inoltre, un’adeguata ponderazione dovrebbe essere applicata in base al tipo di destinazione del bene, sia essa la vendita o l’affitto dell’immobile.
I prezzi di vendita (o della locazione) degli immobili presi come “esempi” da comparare, devono essere quelli effettivamente realizzati e non il mero prezzo di richiesta sul mercato. Tali dati possono essere ricavati dai registri pubblici (o da altre fonti certe) a seconda del Paese in cui si opera. Ad esempio, in Italia si utilizza la banca dati delle quotazioni immobiliari (sito dell’Agenzia delle Entrate) e nel Regno Unito il Land Registry.
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